Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).
W jej ramach wprowadzono pewne kluczowe zmiany, które miały na celu lepszą ochronę praw konsumentów.
Jedną z najważniejszych zmian było wprowadzenie wymogu, aby deweloper, przed zawarciem umowy deweloperskiej, otworzył rachunek powierniczy. Wszystkie płatności dokonywane przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego muszą być wpłacane na ten rachunek. Środki te są następnie przekazywane deweloperowi etapami, zgodnie z postępem prac budowlanych.
W umowie deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do określenia, jakie prawa nabywca uzyska po zawarciu umowy, jakie są etapy budowy i kiedy będą zakończone, a także jakie będą konsekwencje, jeśli deweloper nie zrealizuje swoich zobowiązań. Umowa musi również zawierać informacje o cenie, terminach płatności, terminie przekazania lokalu oraz uprawnieniach nabywcy do odstąpienia od umowy.
W przypadku nowych regulacji prawnych, które mogły zostać wprowadzone po moim ostatnim treningu, sugeruję skonsultować się z aktualnymi źródłami prawnymi lub skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uzyskać najnowsze i najbardziej dokładne informacje.
Umowa deweloperska miała następujące zadania:
- Podział ryzyka – Przed wprowadzeniem zmian, nabywca zazwyczaj pokrywał wszelkie ryzyka związane z realizacją inwestycji. Nowa regulacja przenosi część tego ryzyka na dewelopera. Deweloper jest teraz odpowiedzialny za ukończenie budowy zgodnie z umową i nie może przekazać ryzyka związanego z budową na nabywcę.
- Rachunek powierniczy – Rachunek powierniczy działa jako mechanizm ochronny dla nabywców. Deweloper może uzyskać dostęp do pieniędzy na koncie dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy i po uzyskaniu odpowiednich certyfikatów od inspektora nadzoru budowlanego. W przypadku niewykonania umowy przez dewelopera, bank ma obowiązek zwrócić nabywcy środki zgromadzone na rachunku powierniczym.
- Ubezpieczenie – Deweloper jest również zobowiązany do zawarcia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z realizacją inwestycji budowlanej. Ubezpieczenie to ma na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń nabywcy z tytułu rękojmi za wady ukryte, które mogą wystąpić po odbiorze budynku.
- Prawa nabywcy – Nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny i bez konieczności ponoszenia kosztów, jeśli deweloper nie przekazał mu lokalu w określonym terminie. Dodatkowo, nabywca ma prawo do odszkodowania w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji przez dewelopera.
- Zmiana umowy – Wszelkie zmiany w umowie deweloperskiej, które mają na celu wprowadzenie postanowień mniej korzystnych dla nabywcy, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to zgodne z zasadą, iż ochrona konsumenta jest nadrzędna.
Wreszcie, ważne jest, aby zauważyć, że wszystkie te regulacje mają na celu ochronę nabywców i promowanie uczciwej i przejrzystej praktyki biznesowej w sektorze deweloperskim. Ważne jest, aby nabywcy byli świadomi swoich praw i obowiązków przed podpisaniem umowy deweloperskiej, a także aby deweloperzy przestrzegali regulacji i dbali o wysokie standardy etyki biznesowej.